深圳的二房东们，还能嘚瑟多久？

在各大城市中，二房东常常被形容为“毒瘤”和“业主天敌”，确实如此。租房者都体验过二房东千方百计从口袋里掏钱的情况，理由层出不穷，毫无反抗余地。

美其名曰的翻新，实则是甲醛超标的新家具，以此为借口涨租；续租时同样如此；甚至周边交通便捷了，他们也借机涨价。各种涨租手段不仅在日常生活中频现，连深圳工厂老板也难逃其魔爪。

粤港澳大湾区的工厂老板们对二房东的印象深刻，他们在各重镇随处可见，各种花式涨租手段让制造业老板压力倍增。

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传统制造业外迁

二房东市场崛起

深圳制造业的清退和迁移已经持续了很长时间，并且呈逐年上升的趋势。早在1994年，深圳在向电子信息方向转型的过程中，就曾清退了一批由三来一补贸易带来的低端制造业。由于当时大部分厂房都是由制造业老板自持，当低端制造业被迫离开时，大量厂房便空置下来。这些空置的厂房被二房东看到商机，纷纷承包下来。

随着二房东的大量涌入，厂房市场被扭曲，租赁市场的供求关系也受到影响，对整个制造业产生了巨大冲击。在这样的背景下，深圳的二房东们聚集了三大厂房战队，包括村集体股份公司建设的厂房、投资商战队和被清退的老厂房主。这些战队的存在使得厂房租赁市场有了巨大的运作空间。

由于缺乏厂房运营经验、怕麻烦、没精力或根本瞧不上招商、运营、管理这些杂活，许多业主选择将厂房出租给二房东进行打理，自己则图个清闲自在。他们的主要诉求就是简单地收收租金、数数钱（一些旧厂房改写字楼也是同理）。

然而，对于需要租厂房的中小型企业来说，他们的租金偿付能力相对较弱。面对二房东的频繁涨租和高额租金费用以及生产成本的双重压力，许多中小型企业要么原地倒闭，要么直接迁往东莞等周边城市。

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隐性收费连连暴涨

厂房租金持续“狂飙”

当赚钱成为一房东的唯一目标时，他们会在租金上与二房东暗暗较劲，导致二房东拿到的底价更高。为了满足对赚钱的诉求，二房东需要采取更多手段获取除租金以外的收益。

随着二房东的花式涨租手段不断深入，深圳的租赁市场出现了广泛的收费乱象，导致中小型制造业难以良性发展，影响了城市的产业基础。二房东只关注圈钱，不考虑企业入驻的筛选，只要钱进口袋即可。

通常情况下，二房东与厂商签订两到三年的短期合同，期望在合约结束时顺利上涨房租。他们利用厂房设备搬离成本高的特点，迫使制造业老板只能任由其宰割。续租涨租、装修涨租、添设备涨租已成为二房东之间不成文的“坑钱”规定。

除了明显的涨租操作，二房东还采取了各种隐性赚钱方式来满足其收益需求。他们从空间偷面积、从水电表偷水电，并设立各种名目的收费，如厂长费、卫生费、免息水电费押金等。这些行为使其成为地痞流氓的代表。

为了赚取更多的单位租金，二房东甚至虚报厂房的实际面积。他们利用公摊面积和缺乏明确测量标准的漏洞，不断偷面积以增加租金收入。这些行为导致厂房的运行成本持续飞升，但面对二房东的区域垄断，制造业老板只能默默承受并承受由此带来的损失。

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当前畸形的租赁市场让制造业老板苦不堪言，也对区域长期发展造成致命打击。以租金为主要收益的三大厂房战队成为制造业发展的障碍。

为了改变这一现状，政府更倾向于将工业用地交给实业龙头公司，这些公司更加注重构建良好的产业生态链和制造业上下游，以辅助主业获取更多的收益。

对于国央企来说，无论是盘活存量资产还是运营新项目，其主要目标都是满足地方政府对产业发展的需求并实现区域GDP的增长。

然而，由于多数龙头公司和国央企缺乏园区运营的经验，他们通常选择将园区交由二房东运营。不过，依靠租金已经不再是他们的首选。

在承租时，二房东通常能以更低的价格拿到出租权，但在实际运营中，却未能按照甲方的需求来提高对产业生态和产业运营的要求。

这种不健康的产业氛围导致高租金、高成本的企业被排除在外，无法实现良性发展，特别是对于那些租金偿付能力和抗风险能力较弱的中小型制造企业而言更是如此。

因此，随着二房东甲方诉求的变化，市场急需一批能够为他们提供专业商办运营托管的企业的出现。

这些企业需要在专注于产业发展的前提下，帮助项目业权人进行自持项目的运营管理。他们需要制定更合理的收费标准并提升自身产业运营的能力，以弥补业权人自持项目缺乏运营管理能力的空缺。

通过这种方式，可以抑制二房东们“盲目涨租金和增加隐性费用的行为”，从而为更多中小型制造企业提供更广阔的发展空间。

目前，深圳制造业的撤离仍在继续。为了留住制造业，工业上楼政策的出现提供了价格合理的厂房，并限制了租金涨幅标准，这在一定程度上缓解了深圳制造业频繁外迁的尴尬局面。

展望未来，相信市场上将会出现更多像“吉办托管”这样的专业商办运营托管企业。它们将压缩原来以租金为主要收益的二房东市场，为制造企业开辟租金更低、环境更优质的新赛道，缓解高租金、高成本对制造业及小微企业的伤害。